전국 주택시장은 순환국면 상 확장국면에서 둔화국면으로 전환된 것으로 판단된다. 주택매매가격의 상승률은 2013년 0.3%, 2014년 1.7%, 2015년 3.5%로 확대됐으나 2016년 10월 누적치로 0.49%에 그쳐 상승폭이 크게 낮아졌다. 불안하기만 했던 전세가격도 작년 4.9% 상승에서 2016년 10월 누적치로 1.1%에 그치고 있다.

주택시장은 전국적으로 안정세를 보이고 있지만 지역별로는 차별화 현상이 심화되고 있다. 시도단위로 볼 때, 서울을 포함한 수도권, 부산, 제주의 매매가격 상승률은 상대적으로 높았던 반면 충청도, 경상도 등은 하락한 것으로 나타났다. 수도권 세부지역으로 살펴볼 때 강남구, 서초구, 과천시 등에서 상승률이 높았다.

주택시장은 지역별 뿐만 아니라 신규분양시장과 재고주택시장 간에도 차별화 현상이 뚜렷하게 나타났다. 재고주택시장은 안정세를 보이고 있으나 신규 분양시장은 과열양상을 보여 평균 청약경쟁률은 2016년 9월 현재 13.7대 1로 과거에 비해 높은 수준을 보이고 있다. 특히 서울, 경기, 부산, 세종 등지의 일부 청약시장에서는 이상 과열 현상을 보이기도 했다.

국토연구원 설문조사(중개업소 대상, 8월 조사)에 따르면 청약시장이 과열됐다는 응답이 35.8%로 침체됐다는 응답 21.8%에 비해 높았고, 과열 이유로 단기 전매차익을 기대하는 투자수요의 유입(82.6%)을 지목했다. 저금리에 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 꾸준히 신규주택시장으로 유입돼 국지적인 청약붐을 야기한 것으로 보인다.

이렇게 주택시장이 지역별, 하위시장별로 차별화되고 있는 점을 감안할 때 부동산시장 정책은 지역시장 특성에 맞게 보다 세밀하게 시행될 필요가 있다. 이런 차원에서 이번 정부의 11·3대책은 ‘각 지역의 시장상황에 대한 맞춤형 정책’을 지향한다는 점에서 큰 의미를 갖는다고 할 수 있다.

즉 수도권·지방과 같이 이원적 구조의 정책 시행이 아닌, 지역별로 분양시장과열이 발생했거나 우려되는 지역을 선별하여 청약규제 및 분양권 전매제한 등 맞춤형 정책을 시행한 것이다. 이번 대책을 통해 선별된 서울, 경기·부산 일부지역, 세종 등에 대해서는 과열정도에 따라 전매제한기간이 1년 연장되거나 소유권이전등기시까지로 조정되고 1순위와 재당첨이 제한됐다.

한편 정책결정 과정에서 무엇보다 중요한 것은 정책 집행과정의 모니터링과 환류, 정책효과 시나리오에 따른 전략 마련이다. 이번 11·3대책에서는 조정 대상지역에 대한 ‘정례적’인 검토와 과열현상이 심화, 확산될 경우를 대비해 단계적인 투기과열지구 지정 계획 등을 명시했는데 이러한 점은 정책결정 과정의 중요 요소를 잘 반영하고 있다고 판단된다.

즉 시장상황에 맞는 맞춤형 정책과 사후 모니터링 및 시나리오 전략 제시는 정부가 추구하는 ‘실수요 중심의 시장형성’과 ‘주택시장의 안정적 관리’라는 정책목표를 달성하는데 매우 중요한 포인트가 될 것이라고 생각한다.

앞으로의 부동산정책은 11·3대책과 연계해 지역시장 상황에 맞는 정책집행이 가능한 방향으로 지속 개편될 필요가 있다. 특히 과거 가격급등기에 도입된 시장관리수단을 지역 시장 맞춤형으로 탄력적 적용이 가능하도록 조정하는 것이 필요하다.

예를 들어 주택가격 급등기, 절대적 주택이 부족한 시기에 도입된 투기과열지구제도(1983년 신설, 2002년 재도입)는 분양권 전매, 청약 1순위 제한, 재건축 규제, 대출 규제 등 다수의 규제가 망라돼 있어 많은 규제가 한꺼번에 과도하게 적용되는 문제가 있다. 투기과열지구제도 뿐만 아니라 관련 제도들이 정책수단별, 정책강도별로 세분화되지 못해 지역 시장상황 진단에 맞춤식으로 처방하기에는 한계가 있어온 것이 사실이다.

요컨대 부동산정책은 지역 시장상황에 맞게 유연하게 시행이 가능하도록 정책수단별, 규제강도별로 세분화하는 방향으로 개편하는 것이 필요하겠다. 특히 부동산시장이 지역별로, 하위시장별로 차별화되고 있는 점을 감안하면 이에 대한 중요성은 더욱 커진다. 이번 11·3대책이 지역시장 맞춤형 정책으로 전환하는 중요한 기반이 되길 기대한다.